主に技術的なことを書くブログ

浅めにマークアップ&フロントエンドの技術的なことをメモしていましたが、ざっくばらんに書いています。

2017年の11月に築40年の中古物件を買った話

かなり前に書いたまま下書きで放置されていたので2020年にもなってもったいないので公開しておこうと思います。※この記事の税に関わる情報は古くなっている可能性があります。あくまでも個人的な記録としてご査収ください。

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2017年の11月に築40年の中古物件を買いました。

前々からそろそろ家買う?賃貸でよくない?いや、でも子供が高校ぐらいになるまではどっしり腰を据えて暮らしたいよねぇ、みたいな夢のような現実のような、4年にいっかいのワールドカップのような感じで、話したりはしていて、2年ぐらい毎週ポストに入るチラシを見て相場感を養ったりしてたんですが、ある日、最寄り駅から徒歩6分ぐらいで破格の物件が出たので、とりあえず、見に行くだけ行ってみる?ということで近くの仲介業者に行きました。

結局、その家は仲介業者がやりがちなリフォームががっつりされててかつ周りの環境も全然よくなかったのでなしだったんですが、そのついでに、3軒ほど紹介されたなかで、いちばんないでしょ、っていわれながら紹介されたのが購入した物件でした。

ほとんど家の価値はなく、土地だけの値段なんですが、それでも自分たちが物件を探していたエリアの相場からすると200万から300万は安い。なぜかというと、築40年の中古物件という一般的に無価値のもの+掘り込み式の駐車場のせいでした。掘り込み式駐車場とは、高台とか傾斜地の住宅街によくある、1階が駐車場になっていて、家が2階ぐらいの高さの階段であがるようになってるタイプのやつです。

http://kentikusi.jp/dr/sites/default/files/styles/w700/public/kouteisa2.jpg?itok=TryCuPPl?itok=c8F_MWBF 画像引用元:https://kentikusi.jp/dr/%E5%9C%B0%E4%B8%8B%E8%BB%8A%E5%BA%AB

その掘り込み式の駐車場も40年でそれなりのコンクリートの劣化もあって、天井から粉がポロポロ落ちてきたり、奥のほうで水が滲み出てたり、補修しないといけない箇所があります。さらに決定的なのが、高さが若干低く、175cm ほどしかありません。いろいろ調べた結果、タントの最新モデルはだめでした。普通車や車高が低めのSUVやミニバンならいけるかな、という感じ。車にこだわりが強く、ヴェルファイアとかエルグランドとかを絶対買う!といったファミリー層には論外な物件です。

仲介業者が嫌がる古すぎる中古物件

仲介業者は基本的にリスクのない新築を売りたいし、中古物件でも築浅でキレイな状態のものや、多少設備や内外装に痛みがあるものはお抱えの工務店に格安でリフォームさせて売ります(だからよくある新建材や大口で購入してる設備を使った同じような感じの家になる)。築40年も経っているようなほぼ無価値の物件は、手っ取り早く解体して土地で売ってしまう方が瑕疵担保責任のリスクもなく一般的にも売れやすいため、数ヶ月様子みて売れなかったら更地にしてしまいます(解体もお抱えの業者で100万円〜でできてしまうらしいし、費用は土地の値段に経費と一緒に上乗せすればいいだけ)。

この購入した築40年の中古物件も、更地にしてしまえば物件価格におそらく+200〜300万円がのっかって、そのエリアの相場感とも合います。でも、この物件は掘り込み式の駐車場のせいで解体費用が500万円ほどかかるから更地にされずに残っていたと、仲介業者が言ってました(が、のちに嘘だとわかる)。

売買契約のときに知った売主さんの思い

実は、この築40年の中古物件は売り出される前に市の助成金を元手に300万ほどかけて耐震補強されていたのですが、売主さんはそれがもったいないので、家を解体せずにそのまま家付きで買ってくれる人が出るまで待っていたそうです。けど、築40年の古家+掘り込み式の駐車場のせいでなかなか売れず。値段をどんどん下げていって、ようやく僕らみたいなのが現れて売れたという。こっちも古家付きの中古物件を探して、それをリフォームしたいと思っていたので、お互いの要望が完全にマッチしてるというすごく運命的なものを感じました。

築20年以上の中古物件(木造住宅)を買うときに知っておくべきこと (2018年時点)

よく巷でいわれている住宅ローン減税制度の対象は、新築された物件と築20年以内の中古物件(木造住宅)になります。ちょっとググっただけでは、そのあたりの情報だけを見て、あー自分が買った物件築40年やし住宅ローン控除は受けられへんのかー、まぁ、物件安いししゃーないよねーという感じで諦めてしまうでしょう。実際、自分もそんな感じでした。

でもあきらめないで!築20年以上の中古住宅を取得した場合でも、住宅ローン減税の対象になる物件があります。それは、前の売主さんによって耐震補強がされていて、売主さん名義の2年以内に発行された耐震基準適合証明書があること!

参照: www.mlit.go.jp

そんな家あるんかいな、という気持ちになるかもしれないですが。

僕が買った物件がそういうものだったのです。ただ、うちの場合は2年以上前に発行された耐震基準適合証明書だったため、再度、引渡しまでに耐震基準適合証明書を取得することが必要でした。

一般的には、不動産契約から俗に言う引き渡しと呼ばれる所有権移転の手続きまで、ローンの契約など諸々の事務手続きがあり、約1ヶ月ほどはかかるので、その間に、とりあえずダメ元で売主さんに当時耐震補強工事を行った建築事務所に証明書の再発行が可能かどうか確認していただいたところ、やはり無理、ということで(泣)。こちらでホームインスペクションのできる一級建築士を探し、再度ホームインスペクションをお願いして売主さん名義の耐震基準適合証明書を発行してもらう、ということになりました(通常専門の業者に依頼すると6万〜10万ほどする)。

たまたま自分たちがその購入前の古家のリノベーションで大丈夫かどうか相談していた建築家の方が、木造建築や耐震補強に強い方だったので、事情と耐震基準適合証明書の再発行ついて相談してみたところ、ひとつ返事で「できますよ〜」(別途事務手数料として3万ほどはかかるけどその後の節税額から考えると微々たるもの)ということだったので、これは話が早い!ということでリノベーションのプラン作成を兼ねた現地調査兼ホームインスペクションをお願いし(一石二鳥!)、結局、その方にリノベーションもお願いしたので、ものすごく流れ的にもスムーズだったし、購入前からいろいろ相談ものってもらえたので、家づくりのメンターのようになってもらえて本当に心強かったです。

プランを練ってるときに参考にして出してきた本が、自分が家造りでいいなぁ、と思ってた中村好文さんの持ってる本だったりして、ここにも運命的なものを感じた!

中村好文 普通の住宅、普通の別荘

中村好文 普通の住宅、普通の別荘

建築家にお願いするなんて、高い設計料とられて、みたいな贅沢な気持ちにもなるけど、絶対におすすめしたいです。

また、今回はたまたますでに耐震補強がされていたので、証明書の再発行という特殊な方法になりましたが、耐震補強がされていない場合でも、耐震基準適合証明書の仮申請を出しておき、購入後の工事によって耐震基準適合証明書を得ることで、控除条件をクリアすることも可能です。 住宅:中古住宅取得後に耐震改修工事を行う場合について - 国土交通省

ちなみに、控除対象は耐震補強だけでなく、大規模なリフォームに対しても可能なので、水回りや内装をかっつりリフォームする方も、めんどくさがらず、あきらめずに調べることが肝心です。それだけで、数十万、場合によっては百万単位のお金が変わってきます。

無知な仲介業者に気をつけよう

つまり、中古住宅を取得してしまった後に「耐震基準適合証明書」を取得しても住宅ローン減税は使えません。また、売主がすでに耐震補強を実施している場合を除き、多くの場合で補強工事が必要となるため、物件取得には、耐震診断や補強工事の期間を想定しておく必要があります。実際にお問い合わせいただいた時点ですでに手おくれとなっているケースもあります。 いずれにせよ、耐震基準適合証明書に詳しい仲介事業者でなければ、うまくコントロールできませんので、築年数が古い物件をリフォームして取得することを想定している場合は、仲介事業者の選定が重要といえます

参照:http://www.ryojukeikaku.jp/contents04/tekigou/#h305

自分が今回お世話になってなんどもブチ切れした仲介業者が、こういったことを全く知らずにこちらでめちゃくちゃ每日のように調べまくってなんとか必要な書類や、手続きをこなして対象の条件をクリアすることができました。不動産を生業にしてご飯食べているのにこういうことに関してまったく無知という人たちもいるということを知っていただきたい。

この耐震基準適合証明書があるかないかで、住宅ローンだけでなく、登録免許税、不動産所得税、固定資産税、地震保険、あらゆる面で優遇され、数百万単位でお得になります。めちゃくちゃめんどくさいけど、絶対やった方が良いです。

築20年以上の古家付きを買ってリノベーションってもしかして最高のチョイスかもしれない

築20年以上の古家付き土地をめちゃくちゃ安い金額で買って、物件額と同じぐらい、もしくはそれ以上にリノベーションにお金をかけるっていうのは、親の世代(ともすれば実家より古い家!)とか、絶対新築が良い!っていう価値観の人たちからするとありえないことだったりするんですけど、古い家がけっこう好きで、間取りや内装のディティールにもこだわりを持っているなら、建築家の人にお願いして一緒に進めるのは最高のチョイスと断言できます。

新築で建築家にお願いすると物件額+αでバカ高いことになるけど、元々の物件の額を抑えることによって、その分、建築家にお願いする余地ができます。リノベーションは柱の位置などの成約はあれど、よっぽど変な間取りでないかぎり間取りの変更もできるし、中で使う素材も、工務店が大量に仕入れて確保してる新建材や設備からでなく、本当に自分たちが使いたい素材を選べます。

そういった設備や資材を業者にお願いせずに自分たちで買うことを施主支給というんですが、自分たちで買えるものはすべて、ガスコンロ、食洗機、水栓、洗面シンク、タイル、建築家の人が提案してくれたものであっても、どこで買えるかおしえてもらってほぼほぼネットで買いました。そうすることで無駄なマージンも発生しないし、何より、それぞれの値段をしっかり理解した上で買えるので、勉強にもなります(楽天ポイントもクソ貯まる)。

で、こういう普通に考えたら大変めんどくさいことを、この資材はネットで買った方がやすいですよーとか、あと2階は実はほとんどスケルトンの状態から自分でDIYしているんですが、そこもおもしろがって進め方とか、やり方のアドバイス(工具とかも貸してくれたり)してくれた建築家の人と出会えたのは本当に奇跡やったし、未だにメンテナンスで定期的に見に来てくれます。一生のお付き合い。

追記:
2019年の確定申告にて、無事すべての減税に関わる仕事を終えることができました。2020年になった今、改めてこの家を買ってよかったなぁ、と思っています。2階のフルスケルトンからDIYも1年かかってようやく終わりが見えてきました。時間があればそれもブログにまとめたいなぁ。

60hz のモニタと 144hz のモニタを デュアルモニタで使うと 60hz になる問題の解決方法

まず、144hz のモニタは、体外そのまま使用すると 144hz出ていないので、Windowsの設定をいじる必要があります。設定方法はこちら

121ware.com

で、これをやった上で、

hiroshi-gamepc.com

以上の記事のとおり、自分も同じ現象になって、いろいろ試して全部だめで絶望してたんですけど、ゲーム的にはあきらかにヌルヌルになってて、これ60FPS以上出てるよなー?とか思ってたんですけど、実はこれ、元記事でFPSを計測している以下のサイト:

testufo.com

この計測サイトを表示している Chrome の方の問題で、Chromeの設定 > 詳細設定 > 「ハードウェア アクセラレーションが使用可能な場合は使用する」の項目がOFFになっていたのが原因でした(自分の場合は)。

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ここが OFF だったのを ON にしたらちゃんと高い FPS が出ました。

以前、配信ソフトで Chrome のウィンドウを表示するときに、なぜか画面が映らないという不具合みたいなのがあって、それを回避するためにOFFにしていたのですが、ここがOFFになっていると、ブラウザのリフレッシュレートが正確に計測できないようです。

まぁ、この検証サイトで 144hzならない!と絶望している人向けのお知らせです。

参考:https://www.youtube.com/watch?v=UyD_U2PrkLE

:focus-within は Edge に対応していないからといって甘くみてるとぶっこわれた話

:focus-within 疑似クラスは、フォーカスを持っているか、フォーカスを持った要素を含む要素にスタイルがあてられる。

 <div class="button">
   <input type="submit"> 
   // ↑ focus はこっちにしか移動できないけど。親.button にフォーカスがあたったようなスタイルがつけられる
 </div>

例えば、

 <li>
  <button>ボタン</button>
  <button>ボタン</button>
  <button>ボタン</button>
 </li>
// ↑ li:hover トリガーで出てくるボタンメニューとか

この場合キーボード操作のみでは、ボタンメニューにたどり着けないが、:focus-within を使うと楽にできるのでいいけど、Edge と IE11 はサポートされていない、ブラウザを限定して、ちょっとでも使えるようにとか。JSとかでフォーカスコントロールするまでのつなぎとかでさくっといれとくにはだいぶ楽なので、いれておいたら痛い目にあった。

&:hover,
&:focus-within {

}

みたい、複数セレクタで :focus-within 書いてたとこの :hoverスタイルが Edge で軒並み動かなくなった

細かいことまでおってないが、たぶんEdgeさん的にはそんなセレクタないし、ということで、そのスコープまるごとスキップされているような感じ。

この場合、 :focus-within を諦めるか、:hover と :focus-within わけることで解決できる。

&:hove {

}

&:focus-within {

}

が、minify かなんかで複数セレクタをまとめたりするんじゃないかとか思ったりするけど、なんかとりあえずはあれしてあれしている。

参考:https://developer.mozilla.org/ja/docs/Web/CSS/:focus-within